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经典案例分析/ Classical Case Analysis

事例1:

某市金X小区由某著名房地产商开发,在15年6月份,正值交房两个月前,多名业主在参观小区时候,发现以下几处问题,不符合购房合同中所注明的要求:

1、购房合同中注明的小区电梯由奥的斯(全球著名电梯品牌)改为西子奥的斯(国内品牌)电梯。

2、整个小区除一层大厅进行地板砖铺设,2至27层所有楼梯仍为水泥板,且电梯门口并未用地板砖进行包边。

3、地下停车库入口处没有遮挡雨棚。

4、道路路牙是水泥制,而不是合同中所注明的大理石。

5、小区的绿化率有所缩水。

业主处理办法:

若干业主经过协商以后,选出7位业主代表与开发商进行接触,共同商讨处理办法。商讨无果,业主便采用静坐的方式,穿着印有开发商名称的T恤,在售楼处、周边大的商场或车站附近进行静坐示威,希望能够引起开发商的注意。

与此同时,广大业主在此期间先后两次组织集会去市政府反映问题,但此事并未得到解决,且产生暴力冲突,有多名业主受伤。

最终业主们与开发商进行妥协,处理结果是:小区楼梯铺设地板砖,电梯门口铺设地板包边,车库入口安装遮挡雨棚,增加小区绿化,但开发商对电梯问题比较强硬,坚决不予以置换(购房合同中写明的是小区电梯为奥的斯电梯或国内同等品牌电梯)。

法律点评:

此事之所以发生这样的后果,很大程度上说明业主们在签订购房合同的同时并未尽到谨慎注意的义务,没有注意到一些含糊不清的字眼所代表的真正含义,一般开发商所提供的购房合同都是格式条款,会最大程度上避免自己所承担的风险,在符合法律规定的程序内获得利益最大化。

业主们本身可能缺少这方面的经验,也不可能要求他们拥有这样的法律功底,可以看出合同文本中所蕴含的深层次含义,所以,广大业主们在签订购房合同之前可以聘请专业法律工作者为其逐字逐句进行条款释义,在关系到自身密切利益的条款之上,应与开发商进行合理协商,这样一旦发生上述相关事件,业主们才可以以合同为据,能够更好地维护自身的合法权益。

 

 

事例2:

刘某、冯某夫妻俩有一子刘某某,因已近入学年龄,刘某与冯某遂决定购买一“学区房”。

旭X公司所开发的玫瑰苑小区提供的宣传资料注明,该楼盘对应的学区为A小学,B中学(两所学校的教育在本地算是较好的)。且在旭X公司的官网网页上宣传的该小区配套学校即为A小学,B中学。售楼人员表示购买房屋肯定能进入相应中小学就读,所以刘某、冯某决定购买该小区房屋。等刘某某入学之前,刘某与冯某才发现A小学,B中学并非所在小区的对应学校。刘某与冯某将旭X公司告上法庭,认为旭X公司违反合同约定,应参照合同违约条款的约定进行赔偿,主张其损失按照总房价的15%进行赔付。

刘某与冯某认为,旭X公司在销售宣传时将A小学、B中学以配套学校进行宣传,明显不妥,之后旭X公司也未将相关情况予以详细解释,从而使刘某、冯某对此产生误解。刘某、冯某是将配套学校作为其购房的最重要的考虑因素。因旭X公司的宣传直接影响了二人购买该房屋,因此应由旭X公司承担全部责任。

旭X公司认为,学区是教育局划分,刘某、冯某查询学区的划分应该查询教育局对外公布的内容,旭X公司宣传中也仅是列明了周边的学校。A小学、B中学距离本案系争楼盘最近,故作出了列明。目前学区的划分是由教育局统一进行规划,旭X公司无权决定。

一审法院审理后认为:

双方当事人签订的购房合同并未违反国家法律、行政法规的禁止性规定,系双方真实意思表示,应属有效。

合同中未对小区周边配套学校的定义进行解释。旭X公司在进行销售宣传时将A小学、B中学以配套学校进行宣传,明显不妥,在签订购房合同之时,旭X公司也未着重将购房者最为重视的配套学校情况予以详细解释。刘某、冯某在明知本案所涉的两学校属教育局统一划分学区,也应负有对配套学校及相应的学区等事宜进行必要的了解及对旭X公司宣传内容进行核对的义务。

故根据双方当事人在购房合同签订过程中各自的态度、行为、购房合同的约定、旭X公司销售宣传内容、刘某、冯某实际损失的产生、学区划入的不固定性等情况,对于刘某、冯某主张的损失法院予以酌情考虑,由旭X公司赔偿刘某、冯某某3,000元。

法律点评:

根据《最高院商品房买卖合同司法解释》的第三条,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

涉及到本案中,开发商旭X公司,在进行销售宣传的同时,采取了类似“虚假宣传”的方式,以附近的A小学、B中学作为该楼盘的配套学校进行宣传,该宣传本身应当是属于要约邀请,并不产生法律效力,且A小学、B中学是并不在该小区以内,尤其是在签订购房合同的时候并未将学区房的相关条款写入合同,所以在这一关键证据上刘某、冯某处于极为不利的地位,维权相当困难。单纯的宣传资料中指明学区房只能是开发商有“虚假宣传”的嫌疑,但该证据效力比较弱。

所以提醒广大购买所谓“学区房”的业主们,学区是由教育局统一划分,非开发商决定,所以在购买房屋的同时,一定要去教育部门进行详细的咨询,而不能只是听信开发商一面之词。另外,假设开发商在进行宣传的时候,有一些自己所极为关注的问题,应当在合同中予以详细列明。就比如本案中所称的“学区房”问题,在签订购房的时候,应当详细写明小区所配套的学校,也应当注明违约条款,如果并非不可抗力而造成小孩不能到该校学习,开发商应当负何种责任。

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